Перечень услуг, оказываемых управляющей компанией, определяется договором управления – документом, всесторонне регламентирующим взаимоотношения между УК и жильцами. Из определения договора управления МКД следует, что в качестве обязательных элементов, образующих предмет договора, выступают: услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества; коммунальные услуги, а также иная, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Так, в договоре должно быть упомянуто, какие работы службы ЖКХ обязаны делать в квартире и в доме, какую ответственность они несут перед жильцами, и какую ежемесячную оплату эти услуги предусматривают. Далеко не все виды коммунальных услуг жильцы должны оплачивать из своего кармана, непосредственно в момент их исполнения.

Стоит отметить, что согласно п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 - предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Перечня «бесплатных» услуг не существует. В случае если жильё муниципальное то, согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ - собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом в случае оказания услуг ненадлежащего качества  жильцы вправе требовать уменьшения сумы квартплаты и отчета по произведенным компанией тратам.

Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд в результате поломки одной из систем снабжения дома.

Какое имущество в квартире отремонтируют за счет ежемесячной платы за содержание и ремонт жилья? Управляющая компания обязана произвести ремонт того оборудования в квартире, которое является общедомовым.

При решении вопроса об отнесении того или иного элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов. Таких признаков два. Первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома. Общее имущество при наличии к тому необходимых юридических оснований принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

К нему относятся:

Стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;

Газопровод и отводы от него – до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;

Стояки отопления и ответвления от них до точки первого соединения с отводящими трубами;

Стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;

Приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

Т.е. аварийный ремонт этого оборудования должен быть произведен за счет тех средств, которые собственник вносит ежемесячно, оплачивая предоставленные  жилищно-коммунальные услуги.

К частной собственности гражданина, ремонт которой он оплачивает самостоятельно, относятся:

Индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);

Газовые и электрические плиты;

Батареи центрального отопления;

Сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);

Трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;

Домофоны;

Электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, находящиеся на территории квартиры.

При этом неважно идет ли речь о муниципальном жилье или о приватизированном – и для собственников, и для нанимателей эти перечни имеют одинаковую силу.

Что делать, если УК отказывается выполнять ремонт или требует за это деньги сверх оплаты жилищно-коммунальных услуг?

В случае возникновения в квартире собственника аварийной ситуации или поломки оборудования, относящегося к общедомовому, управляющая компания обязана в оговоренные сроки произвести соответствующий ремонт. Кроме того, если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники в соответствии с п. 149 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 вправе требовать ремонт или возмещения понесенных расходов от управляющей организации.

Если же УК пытается получить с Вас дополнительную плату за эти услуги либо вводит Вас в заблуждение и отказывается их оказать, то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ. Гражданин в этом случае имеет право подать письменную претензию с указанием своих требований, жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию, а в дальнейшем обратиться с иском в суд и получить до 50% от суммы штрафа, присужденного управляющей компании.

Если Государственная жилищная инспекция не отреагировала на ваше обращение или ее действия были неэффективны, воспользуйтесь своим правом, изложенным в пункте 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, которая предоставляет собственникам возможность отказаться от исполнения договора посредством волеизъявления одной из сторон, в данном случае собственника помещения. Отказ от исполнения договора может быть полным либо частичным.

При полном отказе договор расторгается, а при частичном изменяется. В пункте 3 ст. 450 ГК РФ не уточняется форма, в которую должен быть облечен отказ. Представляется, что односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом должен совершаться в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). В подп. 8.1 и 8.2 формулируются условия, при которых собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
http://communal-control.ru/advice/view?id=40